Το αντάλλαγμα θα είναι -εκτός από τη διάσωση της κατοικίας του- και μια νέα, ευνοϊκότερη μαθηματική βάση ρύθμισης που θα προσφέρει ακόμα μεγαλύτερο κούρεμα στο συνολικό χρέος και τη δόση: ο αλγόριθμος θα υπολογίζει τη ρύθμιση με επίκεντρο την αξία του σπιτιού το οποίο διασώζεται, αντί με βάση όλη την περιουσία του οφειλέτη.
Πρόκειται για μια αλλαγή ουσίας με μεγάλη πρακτική και συμβολική σημασία. Μέχρι σήμερα όποιος είχε πρώτη κατοικία, ένα μικρό εξοχικό, ένα οικόπεδο ή ένα αγροτεμάχιο έμπαινε στον Εξωδικαστικό με όλη την περιουσία του στο ραντάρ των πιστωτών. Η συνολική αξία της περιουσίας περιόριζε το κούρεμα και ανέβαζε τη δόση που έβγαζε ο αλγόριθμος. Με το νέο σχήμα, η πρώτη κατοικία αποσυνδέεται από τα λοιπά ακίνητα και γίνεται το σημείο αναφοράς για τη νέα πρόταση ρύθμισης.
Δύο σενάρια στην οθόνη
Η πλατφόρμα του Εξωδικαστικού θα παρουσιάζει πλέον στον οφειλέτη δύο εναλλακτικές προτάσεις. Η πρώτη θα είναι η σημερινή: ρύθμιση με βάση το σύνολο των περιουσιακών του στοιχείων. Η δεύτερη θα είναι το νέο σενάριο διάσωσης της κύριας κατοικίας: η ρύθμιση θα παράγεται με βάση την αξία του ακινήτου που θέλει να κρατήσει και τα τρέχοντα εισοδήματά του.
Ο οφειλέτης θα έχει δικαίωμα να αποδεχτεί ή να απορρίψει την πρόταση. Αν αποδεχτεί τη δεύτερη λύση, η διάσωση της κατοικίας θα συνδέεται συμβατικά με την εκποίηση των λοιπών ακινήτων μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Η εκποίηση, επομένως, δεν είναι μια αόριστη υπόσχεση προς τους πιστωτές, αλλά όρος της ίδιας της σύμβασης αναδιάρθρωσης.
Για παράδειγμα: Ας υποθέσουμε ότι ένας οφειλέτης έχει χρέος 150.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και δύο οικόπεδα αξίας 50.000 ευρώ το καθένα. Στο σημερινό μοντέλο ο αλγόριθμος βλέπει συνολική ακίνητη περιουσία 200.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι η δυνατότητα κουρέματος περιορίζεται, επειδή η περιουσία υπερκαλύπτει το χρέος.
Στο νέο σενάριο ο οφειλέτης ζητεί να προστατευτεί η κατοικία του. Η ρύθμιση παράγεται με βάση την αξία των 100.000 ευρώ της κύριας κατοικίας και την πραγματική εισοδηματική του δυνατότητα. Τα άλλα ακίνητα οδηγούνται σε εκποίηση και το προϊόν τους μειώνει την οφειλή. Εφόσον η αξία της κατοικίας είναι χαμηλότερη από τις συνολικές οφειλέςπρος χρηματοδοτικούς φορείς, η νέα πρόταση μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη διαγραφή και μικρότερη μηνιαία δόση.
Το αποτέλεσμα δεν είναι δωρεάν διάσωση της κατοικίας. Είναι ένας συμβιβασμός: ο οφειλέτης χάνει τη δευτερεύουσα ακίνητη περιουσία, αλλά διατηρεί το σπίτι του και αποπληρώνει την αξία του σε βάθος χρόνου, με δόση προσαρμοσμένη στις αντοχές του.
Καλύτερο από τον νόμο Κατσέλη;
Η σύγκριση με τον νόμο Κατσέλη είναι αναπόφευκτη: και ο νόμος 3869 του 2010 προέβλεπε δικαστική διαδικασία για φυσικά πρόσωπα, με δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας υπό προϋποθέσεις και με καταβολή δόσεων ανάλογα με τις οικονομικές δυνατότητες του οφειλέτη.
Στην πράξη, η προστασία εκείνη δεν σήμαινε ότι η περιουσία του οφειλέτη έμενε ανέγγιχτη. Τα επιπλέον ακίνητα, καταθέσεις και περιουσιακά στοιχεία συνεκτιμώνταν από το δικαστήριο και μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η νέα λύση του Εξωδικαστικού επιχειρεί να πάει ένα βήμα παραπέρα: δεν προσφέρει απλώς προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά τη μετατρέπει σε σαφή επιλογή μέσα σε εξωδικαστική, ψηφιακή διαδικασία. Στην πράξη, η σειρά των ακινήτων που θα εκποιηθούν ορίζεται από τους πιστωτές και αποτυπώνεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. Δεν επιλέγει ο οφειλέτης. Ο οφειλέτης όμως θα έχει ήδη επιλέξει να διασώσει την κύρια κατοικία του. Τα λοιπά ακίνητα θα εκποιηθούν μέχρι το ύψος του συνόλου των απαιτήσεων.
Η ουσιώδης διαφορά είναι η ταχύτητα και η προβλεψιμότητα. Αντί για πολυετή δικαστική εκκρεμότητα, ο οφειλέτης θα γνωρίζει εκ των προτέρων δύο σενάρια: τι πληρώνει αν κρατήσει το σύνολο της περιουσίας του και τι πληρώνει αν επιλέξει να διασώσει την κατοικία του, δεχόμενος την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.
Μετά τη διαδικασία αυτή δεν επιτρέπονται στους πιστωτές η επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία του αιτούντος, η λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ’ αυτής, η εγγραφή υποθήκης ή η τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη. Μάλιστα, αν τα υπόλοιπα ακίνητα καλύψουν το χρέος, δεν τα χάνει όλα, αλλά κάποια ίσως περισσέψουν στον οφειλέτη.
Νέα ευκαιρία για τους χαμένους
Η δεύτερη αλλαγή που εξετάζεται, για λόγους ισότητας ευκαιριών, αφορά όσους είχαν ήδη πετύχει ρύθμιση μέσω Εξωδικαστικού αλλά στη συνέχεια την έχασαν. Με το σημερινό καθεστώς ο οφειλέτης που αθέτησε την προηγούμενη συμφωνία του βρίσκει κλειστή την πόρτα για δεύτερη αίτηση στον Εξωδικαστικό: η αθέτηση της σύμβασης ρύθμισης θεωρείται ισχυρή ένδειξη ότι δεν μπορεί να τηρήσει ούτε νέα ρύθμιση.
Με την ενεργοποίηση της ρύθμισης από Σεπτέμβριο θα ανοίξει για περιορισμένο διάστημα -έως τον Μάρτιο του 2027- ένα νέο παράθυρο επανυποβολής για όσους έχασαν παλαιότερη ρύθμιση.
Η λογική είναι ότι δεν πρόκειται για επανάληψη της ίδιας πρότασης. Η νέα δυνατότητα εκποίησης της λοιπής ακίνητης περιουσίας αλλάζει τη βάση όλου του υπολογισμού της ρύθμισης, μπορεί να μειώσει την οφειλή και να καταστήσει τη μηνιαία δόση βιώσιμη.
Το μέτρο εκτιμάται ότι μπορεί να αφορά τουλάχιστον 7.000 οφειλέτες που είχαν ενταχθεί, αλλά στην πορεία έχασαν τη ρύθμισή τους μετά από καθυστερήσεις δόσεων.
Για τους συγκεκριμένους, ο Εξωδικαστικός δεν θα αποτελεί απλώς μια δεύτερη αίτηση. Θα είναι ένα διαφορετικό σχέδιο: λιγότερη περιουσία προς διατήρηση, αλλά περισσότερες πιθανότητες να διασωθεί η κύρια κατοικία και η ρύθμιση να αντέξει στον χρόνο.
Πηγή: www.protothema.gr