Και ενώ τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος δείχνουν περαιτέρω άνοδο για το πρώτο τρίμηνο του 2026 -αν και με σαφώς επιβραδυνόμενους ρυθμούς σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και το 2025 συνολικά-, η πλευρά της αγοράς και των μεσιτών εκφράζει αντίθετη άποψη κάνοντας λόγο ήδη για σταθεροποιητικές τάσεις στις τιμές πώλησης, οδηγώντας τελικά, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και σε διορθώσεις.
«Οι τιμές είναι ψηλά, δεν θα αποκλιμακωθούν εύκολα και δεν πρόκειται να δούμε απότομες διορθώσεις. Ωστόσο, εμείς δεν διαπιστώνουμε αυτή τη στιγμή περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές πώλησης γιατί απλούστατα δεν πραγματοποιούνται νέες συναλλαγές, ενώ ακόμη και οι αγγελίες που δημοσιεύονται έχουν πολύ υψηλό το ποσοστό της προσδοκίας των πωλητών. Σε αυτή τη συγκυρία γίνονται λίγες πράξεις και όσες γίνονται αφορούν κατά κύριο λόγο συμφωνίες που είχαν δρομολογηθεί ήδη από την προηγούμενη χρονιά», δηλώνει στο «business stories» ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος.
Σημειώνεται εδώ ότι σημαντικό ρόλο στην ψυχολογία της αγοράς, πέραν όλων των λοιπών παραμέτρων (άνοδος τιμών, κλειστά σπίτια, έλλειψη προσφοράς νέων σπιτιών κ.λπ.), φαίνεται ότι παίζει πλέον και ο παράγοντας της γεωπολιτικής αστάθειας και των επιπτώσεων που αυτή επιφέρει στο οικονομικό πεδίο, ειδικά όσο η κρίση στη Μέση Ανατολή συνεχίζεται και οδεύει πλέον σε τέσσερις γεμάτους μήνες, από το τέλος Φεβρουαρίου, οπότε και ξέσπασε.
Σε επίπεδο τιμών των οικιστικών ακινήτων, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα οποία βασίζονται στις εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι τράπεζες για την τρέχουσα εμπορική αξία των οικιστικών ακινήτων, στο διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου 2026 καταγράφεται περαιτέρω (ονομαστική) άνοδος φέτος, αν και με επιβράδυνση πανελλαδικά, ενώ η Αθήνα ειδικά καταγράφει ακόμη βραδύτερους ρυθμούς σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα.
Ειδικότερα, με βάση την ΤτΕ, για το α’ τρίμηνο του 2026 σε όλη την Ελλάδα η μέση ετήσια άνοδος των τιμών τοποθετείται στο 5,7%, σημαντικά χαμηλότερα από το 8,3% του αμέσως προηγούμενου δ’ τριμήνου και το 8,1% για όλο το 2025.
Ο ρυθμός της ανόδου των τιμών στην Αθήνα έχει πέσει, με βάση τα πρώτα επίσημα στοιχεία φέτος, στο 5,2%, χαμηλότερα από το 6,4% της Θεσσαλονίκης και το 5,4% στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Από τα στοιχεία της ΤτΕ προκύπτει πλέον ξεκάθαρα ότι τα σημερινά επίπεδα τιμών των οικιστικών ακινήτων έχουν ξεπεράσει -και μάλιστα σε διψήφιο ποσοστό- τα ανώτατα επίπεδα του 2007, προ της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας, κατά 11,9% πανελλαδικά.
Την πρωτιά έχει η πρωτεύουσα, όπου είναι υψηλότερες σε ποσοστό πάνω από 16%, έναντι της Θεσσαλονίκης που είναι λίγο πάνω από το 10% και των υπόλοιπων αστικών κέντρων όπου οι τιμές ξεπερνούν σε μονοψήφιο ποσοστό το peak του 2007, στο +4,5%.
«Σε αυτή τη φάση, η δική μας θέση είναι ότι το 2026 δεν βλέπουμε στην πράξη περαιτέρω αυξήσεις στις τιμές πέραν αυτών που υπήρχαν το 2025 – ήδη μάλιστα έχουμε αρχίσει να βλέπουμε ακόμη και κάποιες διορθώσεις», δηλώνει ο κ. Ποταμιάνος.
Οι διαφορετικοί τύποι των αγοραστών
Νέα κλεισίματα σε δουλειές είναι «ελάχιστα και πολύ επιλεκτικά», δηλώνουν οι μεσίτες, κάτι που φαίνεται ότι έχει επεκταθεί σε όλο το φάσμα της αγοράς είτε πρόκειται για τα μεσαία είτε ακόμη και για τα πιο premium ακίνητα, ενώ ακριβώς η γενικευμένη άνοδος των τιμών στην αγορά έχει δημιουργήσει διαφορετικούς τύπους αγοραστών και νέες τάσεις.
Ειδικά για την αγορά της Αθήνας, που συγκεντρώνει τον μισό πληθυσμό της χώρας, ένα ενδιαφέρον στοιχείο που προκύπτει ως τάση έχει να κάνει με την άνοδο των δυτικών προαστίων στην κατηγορία των νέων οικογενειών και όσων αναζητούν πρώτη κατοικία, με βασικούς λόγους αρχικά τις πιο προσιτές τιμές, την καλύτερη σχέση χώρων και κόστους ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά και τον χαρακτήρα της «γειτονιάς», πέραν φυσικά του μεγάλου πλεονεκτήματος του μετρό που έχει μειώσει τον χρόνο πρόσβασης προς το κέντρο της Αθήνας.
Η γνωστή εταιρεία παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Engel & Völkers καταγράφει στην τελευταία της ανάλυση τους διαφορετικούς τύπους αγοραστών αυτή τη στιγμή σε όλη την Αθήνα: τα νέα ζευγάρια και όσοι αναζητούν πρώτη κατοικία στρέφονται, όπως προαναφέρθηκε, στα πιο προσιτά δυτικά προάστια, τα βόρεια προάστια προτιμώνται από τα υψηλότερα εισοδήματα και τις οικογένειες, ενώ στα ανατολικά προάστια στρέφονται επίσης οικογένειες που αναζητούν μεγαλύτερο σπίτι σε καλύτερες τιμές. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα είναι η πιο έντονα διεθνοποιημένη ζώνη σε όλη την Αττική, ενώ το κέντρο της Αθήνας η πιο «επενδυτική».
Σε αυτή τη συγκυρία, η αγορά λόγω ακριβώς της μεγάλης ανόδου των τιμών δείχνει να έχει γίνει σαφώς πιο επιλεκτική, με τους υποψήφιους αγοραστές να έχουν πιο ξεκάθαρους στόχους ως προς το τι ζητούν – είτε πρόκειται για το εγχώριο είτε για το ξένο κοινό.
«Η ελληνική αγορά έχει γίνει πιο απαιτητική, οι συναλλαγές έχουν γίνει πιο δύσκολες, χωρίς πάντως αυτό να σημαίνει ότι αυτό δεν αποτελεί μία θετική εξέλιξη, καθώς δείχνει μία αγορά που ωριμάζει και κερδίζει εμπιστοσύνη και μεγαλύτερο επαγγελματισμό», δηλώνει ο κ. Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της Engel & Völkers.
Το προφίλ ανά γεωγραφική ζώνη
Ετσι, στα δυτικά προάστια αυτή τη στιγμή η ζήτηση, που προέρχεται, όπως είναι εύλογο, κυρίως από Ελληνες, αφορά περισσότερα μεσαία διαμερίσματα, οικογενειακές κατοικίες και γενικότερα σπίτια με καλύτερη σχέση τιμής και προσφερόμενων χώρων.
Γι’ αυτό και τα πιο περιζήτητα σπίτια εν προκειμένω είναι επιφάνειας από 70 έως 110 τ.μ., κατά προτίμηση ανακαινισμένα και κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς.
Η ανάλυση της Engel διαπιστώνει ότι ακριβώς λόγω της γενικευμένης ανόδου των τιμών η αγορά των δυτικών προαστίων αλλάζει, αναβαθμίζεται και αποκτά σταδιακά πιο οργανωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον σε σύγκριση με το παρελθόν, όπου ήταν περισσότερο μια «δευτερεύουσα» αγορά, ενώ ειδικά στο Αιγάλεω υπάρχει επίσης έντονο ενδιαφέρον για μικρά ακίνητα προς εκμίσθωση σε φοιτητές.
Στο Περιστέρι, η διακύμανση είναι μεγάλη, με τις μέσες τιμές πώλησης να διαμορφώνονται μεταξύ 900 και 3.400 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Αιγάλεω πέριξ των 1.900 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχα, μεγαλύτερα σπίτια αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές, κυρίως Ελληνες, στα ανατολικά προάστια ή στα Μεσόγεια, σε Παιανία, Παλλήνη, Σπάτα κ.α., με αρκετές οικογένειες να μετακινούνται σε αυτές τις περιοχές λόγω των πιο προσιτών τιμών σε σύγκριση με άλλες «οικογενειακές» περιοχές, όπως το Χαλάνδρι ή το Μαρούσι.
Ενα ενδιαφέρον στοιχείο εν προκειμένω είναι και το γεγονός ότι, για παράδειγμα, το Πόρτο Ράφτη προβάλλεται ως η οικονομικότερη εναλλακτική για όσους θέλουν μόνιμη ή δευτερεύουσα κατοικία χωρίς τα πολύ υψηλά μπάτζετ της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Ενδεικτικά, στην Παλλήνη οι μέσες τιμές κυμαίνονται μεταξύ 1.800 και 2.800 ευρώ/τ.μ. και ακόμη υψηλότερα (πάνω από τις 4.000 ευρώ/τ.μ. για τα νεόδμητα), λίγο χαμηλότερα διαμορφώνονται στην Παιανία, μεταξύ 1.700 και 3.600 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Πόρτο Ράφτη βρίσκονται πέριξ των 2.500 ευρώ/τ.μ., με τα νεόδμητα να ανεβαίνουν στα 4.500 ευρώ/τ.μ.
Γι’ αυτό και στα νότια και την περίφημη Ριβιέρα το προφίλ των αγοραστών αφορά ευκατάστατους Ελληνες για κύρια κατοικία, ξένους επενδυτές είτε από την Ευρώπη, αλλά και τρίτων χωρών (ΗΠΑ, Ισραήλ, αραβικά κράτη), στελέχη επιχειρήσεων και ομογενείς, αλλά και -πιο περιορισμένα- αγοραστές δεύτερης κατοικίας.
Από την ανάλυση της Engel προκύπτει ότι τα νότια είναι αυτή τη στιγμή η πιο έντονα επενδυτική ζώνη της Αττικής, με την αναλογία των ξένων έναντι των Ελλήνων αγοραστών να έχει ανέβει ακόμη και σε περιοχές που απευθύνονταν στο πρόσφατο παρελθόν περισσότερο στο εγχώριο κοινό, όπως στο Παλαιό Φάληρο, όπου πλέον το ενδιαφέρον κατανέμεται ισομερώς στο 50%-50%.
Σε άλλες περιοχές, όπως ο Αλιμος, το ποσοστό των Ελλήνων υποψήφιων αγοραστών πιο υψηλών εισοδημάτων είναι κοντά στο 60% έναντι του 40% που είναι το ξένο κοινό, ενώ σε περιοχές όπως η Ηλιούπολη όσοι αναζητούν σπίτια είναι σχεδόν αποκλειστικά Ελληνες οικογενειάρχες ή στον Αγιο Δημήτριο, που είναι κυρίως μεσαία ελληνικά νοικοκυριά και νέες οικογένειες. Μεγάλη ζήτηση στα νότια παρουσιάζουν τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα -δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι η Γλυφάδα και τα πέριξ παρουσιάζουν αυτή τη στιγμή υψηλό όγκο νέων κατασκευών- με πάρκινγκ και μεγάλες βεράντες.
Επιπλέον, στις ζητήσεις εμφανίζονται ολοένα και περισσότερο αιτήματα για εύκολη πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο αλλά και στο project του Ελληνικού, που θα ενταθούν όσο θα προχωρούν και θα παραδίδονται οι υποδομές των αθλητικών εγκαταστάσεων και του πάρκου. Επισημαίνεται εδώ ότι οι πρώτες αθλητικές εγκαταστάσεις στο μεγάλο project ανάπλασης του πρώην αεροδρομίου ετοιμάζονται να παραδοθούν προς χρήση στο κοινό μέσα στο καλοκαίρι (σ.σ.: μάλιστα εντός των νέων αθλητικών εγκαταστάσεων θα διεξαχθεί στις 25 Ιουνίου η υπερειδική διαδρομή του EKO Ράλλυ Ακρόπολις 2026), ενώ προς το τέλος του έτους θα είναι έτοιμη πιθανότατα και η πολυσυζητημένη τεχνητή λίμνη εντός της έκτασης. Σε σχέση ειδικά με το ενδιαφέρον από το εξωτερικό και με το δεδομένο ότι η ίδια η Εngel, ως παράρτημα του ξένου φερώνυμου ομίλου, δέχεται πολλά αιτήματα από τη διεθνή αγορά, ο κ. Πετράς σχολιάζει ότι «η διεθνής επενδυτική κοινότητα συνεχίζει να δείχνει εμπιστοσύνη στην ελληνική οικονομία, όμως ο τρόπος τοποθέτησης των κεφαλαίων έχει αλλάξει. Οι ξένοι δεν αναζητούν πλέον γενικά ευκαιρίες, αλλά εστιάζουν με ακρίβεια σε ακίνητα υψηλής προστιθέμενης αξίας, με την αρχιτεκτονική και τη βιωσιμότητα να έχουν πάψει να είναι προαιρετικά χαρακτηριστικά – αποτελούν πλέον προϋποθέσεις για κάθε ουσιαστική επένδυση, διαμορφώνοντας πλέον μια αγορά δύο ταχυτήτων. Τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών εξασφαλίζουν πλέον μεγαλύτερη ρευστότητα και υπεραξία, ενώ οι ιδιοκτησίες που δεν ανταποκρίνονται στα σύγχρονα πρότυπα δυσκολεύονται ολοένα περισσότερο να προσελκύσουν ενδιαφέρον».
Σε περιοχές όπως η Βούλα και η Γλυφάδα, παρατηρείται ένα premium (έως και 20%) σε ακίνητα που διαθέτουν πράσινες πιστοποιήσεις LEED ή προηγμένα συστήματα γεωθερμίας. Στην πιο ακριβή Βουλιαγμένη η μέση τιμή πώλησης είναι στις 8.500 ευρώ/τ.μ. και μπορεί να ξεπερνά ακόμη και τα 12.000 ευρώ/τ.μ., στη Βούλα η διακύμανση είναι μεταξύ 6.000 και 8.000 ευρώ/τ.μ. με βάση τα στοιχεία της Engel και στη Γλυφάδα μεταξύ 5.300 και 9.000 ευρώ/τ.μ. ή και ακόμη πιο πάνω όταν πρόκειται για νέα ακίνητα.
Αγοραστές υψηλών εισοδηματικών κριτηρίων, με αύξηση εσχάτως και του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό, είναι αυτοί που αναζητούν σπίτια τώρα στα βόρεια της Αθήνας, από την Κηφισιά μέχρι το Ψυχικό, ενώ σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, τα Μελίσσια ή η Πεύκη παραμένει υψηλό το ενδιαφέρον από οικογένειες που αναζητούν, με βάση τις ζητήσεις, ποιότητα ζωής, πράσινο, ασφάλεια, καλές σχολικές υποδομές. Από την άλλη, στη Φιλοθέη ή στο Ψυχικό κυριαρχεί το κοινό πολύ υψηλών εισοδημάτων, με τις μέσες τιμές πώλησης να διαμορφώνονται πέριξ των 6.000 ευρώ/τ.μ., ξεπερνώντας και τα 10.000 ευρώ/τ.μ. για τα νεόδμητα. Οι συγκεκριμένες περιοχές «συνεχίζουν να εμφανίζουν μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε σχέση με τη γενικότερη αγορά κατοικίας της Αθήνας», επισημαίνεται χαρακτηριστικά στην ανάλυση της Engel & Volkers. Mία ακόμη ενδιαφέρουσα τάση έχει να κάνει με το Μαρούσι και την εδραίωση της περιοχής ως ο απόλυτος κεντρικός επιχειρηματικός άξονας (CBD) της Αθήνας λόγω των πολλών νέων μεγάλων συγκροτημάτων γραφείων: εδώ η τάση για «πράσινες» κατοικίες ενεργειακής κλάσης Α+κυριαρχεί, «προσελκύοντας ολοένα περισσότερο ένα εύπορο κοινό στελεχών και επενδυτών».
Το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς
Πάντως, η πιο πολυσυλλεκτική αγορά κατοικίας της πρωτεύουσας, με αιχμή την προσβασιμότητα, την έντονη αστική ζωή και τις προοπτικές υπεραξίας, είναι αυτή του κέντρου της Αθήνας, προσελκύοντας τόσο Ελληνες όσο και ξένους αγοραστές με διαφορετικά κίνητρα ως προς τη ζήτηση: από το εγχώριο κοινό που εργάζεται και τους νέους επαγγελματίες που θέλουν να έχουν εύκολη πρόσβαση στο κέντρο μέχρι τους φοιτητές και τους επενδυτές που ενδιαφέρονται για εκμίσθωση, βραχυχρόνια ή μακροχρόνια.
Στην πρώτη γραμμή στην προκειμένη περίπτωση είναι τα μικρότερα διαμερίσματα, της τάξεως των 40-50 τ.μ., τα οποία παρεμπιπτόντως προσφέρουν και υψηλότερες αποδόσεις στην περίπτωση εκμετάλλευσης/ενοικίασης, τα ανακαινισμένα και φυσικά τα σπίτια με εγγύτητα στο μετρό. Οι περιοχές όπως το Κολωνάκι, με μέση τιμή πάνω από τα 6.000 ευρώ/τ.μ., το Μετς, με μέση τιμή που μπορεί να ξεπερνά και τα 4.000 ευρώ/τ.μ., και το Παγκράτι, με μια μέση τιμή κοντά στα 3.500 ευρώ/τ.μ., προσελκύουν υψηλότερου εισοδήματος κοινό, ενώ γειτονιές όπως η Καισαριανή, τα Ιλίσια και οι Αμπελόκηποι λειτουργούν ως πιο προσιτές επιλογές για νέους αγοραστές και ξένους επαγγελματίες. Ενδεικτικά, στην Καισαριανή οι ξένοι αποτελούν περίπου το 15% της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων και ψηφιακών νομάδων που θέλουν οικονομικότερη εναλλακτική από το Κολωνάκι, το Παγκράτι και το Μετς.
Ενα ενδιαφέρον στοιχείο που έχει αρχίσει να προβάλλεται τώρα περισσότερο όσο προχωρά και το γήπεδο του Παναθηναϊκού, και αναφέρεται στην ανάλυση της Engel, είναι η διαφορετική προοπτική που θα μπορέσουν να έχουν περιοχές όπως αυτές του Κεραμεικού, του Μεταξουργείου και του Βοτανικού, με μέσες τιμές αυτή τη στιγμή που κυμαίνονται από 1.200 έως τις 2.500 ευρώ/τ.μ.
Σαφώς πιο ψηλά σε σύγκριση με το παρελθόν βρίσκεται ο Πειραιάς, που πλασάρεται πλέον όλο και περισσότερο ως επενδυτικός προορισμός, με τον αριθμό μάλιστα των ξένων αγοραστών τρίτων χωρών να αυξάνεται λόγω και των αναπλάσεων παλιών βιομηχανικών συγκροτημάτων στην περιοχή που ευνοούν σπίτια στο πλαίσιο του προγράμματος της Golden Visa. To λιμάνι προσφέρεται για επενδυτικά ακίνητα, με τους υποψήφιους αγοραστές (πέραν του εγχώριου κοινού και των ίδιων των Πειραιωτών) να αναζητούν ανακαινισμένα διαμερίσματα προς εκμίσθωση για την εξασφάλιση μακροχρόνιων αποδόσεων, ενώ το Μοσχάτο εξελίσσεται σε ανερχόμενη επιλογή λόγω των αναπλάσεων στο Φαληρικό Μέτωπο.
Πηγή: www.protothema.gr